Sublocação de imóvel representa risco para locador e locatário

Imaginando a facilidade e a desburocratização, muitos inquilinos de comerciais optam por sublocar um espaço em vez de negociar diretamente com o dono do imóvel. A prática é comum no caso de franquias em shopping center.

Já o inquilino pode querer sublocar parte da área a que tem direito caso se encontre em dificuldades para pagar o aluguel e não queira quebrar seu contrato.

Apesar de parecer vantajosa, a operação traz riscos tanto para o sublocatário como para a pessoa que alugou o espaço originalmente.

O maior cuidado na hora de sublocar um espaço é contar com a autorização expressa do proprietário. A partir daí, a relação é a mesma de um contrato normal de aluguel, mas agora o locatário original torna-se também sublocador.

Marcelo Justo/Folhapress

Escritórios no bairro da Vila Olímpia (zona oeste de São Paulo)

"O que tenho visto no mercado é que muitos locatários pensam que podem sublocar sem autorização do locador. Se não tiver essa concordância, o contrato poderá ser rescindido", avisa Mário Cerveira Filho, advogado especialista em direito imobiliário.

A Lei do Inquilinato determina também que o valor do aluguel da sublocação não pode ultrapassar o da locação.

"Isso evita a exploração comercial do imóvel", diz Eduardo Komatsu, coordenador do departamento de gestão patrimonial do grupo Itambé.

Outro ponto vetado é que a duração do contrato da sublocação não pode ser maior que a da locação.

RISCO PARA UM...
Cerveira afirma ainda que, no caso da sublocação total da área, o locatário perde o direito de renovação do aluguel do imóvel, que passa para o sublocatário.

"Ou seja, aquele que investiu no ponto pode perdê-lo, porque quem passa a ter o direito à renovação é o sublocatário e o locatário não fará mais parte do próximo contrato. Acaba o intermediário", diz.

Komatsu aconselha os proprietários a não permitirem a sublocação para atividades econômicas muito diferentes da estipulada no primeiro contrato.

"O proprietário deve avaliar qual atividade será desenvolvida na sublocação para não desvirtuar as características do bem."

... E PARA O OUTRO
O sublocatário também correrá riscos se o locatário ficar inadimplente com o proprietário.

Em casos como esse, o sublocatário, mesmo pagando aluguel para o locatário, pode ser despejado se esse não repassou o valor para o dono do imóvel.

"É importante que o sublocatário acompanhe se os pagamentos estão sendo realizados", diz Komatsu.

Nessa situação, o sublocatário tem duas alternativas: abandonar o imóvel ou, para não perder o ponto comercial, quitar o débito do locatário perante o locador e depois acionar a Justiça para receber esse valor do inadimplente.